01

老合同未结束而物业拒退出

      2021年，昆山某小区新选出的业委会否定了前任业委会签订的物业服务合同，重新启动了物业选聘。通过一系列程序，最终与新一家物业公司签订酬金制的物业服务合同。然而，老物业公司拒绝退出，理由是自己的合同未到期。

      原来在2020年，该小区的前任业委会与老物业公司签署了一份合同，合同期限至2024年。鉴于当时的疫情，前任业委会通过公告的方式征求业主意见，询问业主是否同意按照原合同续聘老物业公司。结果显示，多数业主同意续聘。对征求意见的结果公示后，前任业委会与老物业公司续签了物业服务合同。

       据此，老物业公司拒不交接，并起诉要求确认合同有效。

02

新物业未接管而业委会收费

      老物业公司起诉确认合同效力之前，也有业主提起业主撤销权之诉，主张新物业公司的选聘程序违法且与原定条件不符。由于苏州法院普遍认为物业选聘纠纷不归法院管，业主撤销权以驳回起诉而结案。直到2022年7月，新老物业公司才实现交接。

      在此之前，老物业公司正常收取物业费和停车费，业委会也以酬金制为由向业主收取物业费和停车费。根据新签订的酬金制物业服务合同约定，业委会代物业公司收取上述费用。小区某业主于2021年底向老物业公司交了2022年全年的物业费和停车费，在新老物业公司交接后的2022年7月又被迫向业委会支付了下半年的物业费和停车费。

03

业主交费后起诉，法院判了

      业主交费后向法院起诉，认为业委会无权收费。该业主认为，两份合同都是业委会签署的，新业委会重新签合同而老物业公司仍在服务，这让业主无所适从。业委会不是物业服务人，酬金制条件下也无权收取物业费和停车费。因此，请求业委会返还自己支付的物业费停车费，并赔偿资金占用期间的利息损失。

      该案于2023年3月正式立案。法院经审理认为，业委会不提供物业服务，故新物业服务合同关于业委会收费的约定违反合同相对性，是无效的，业委会无权收费。同时，老物业公司在收到业委会的撤场通知后拒不退出，无权收取此后的物业费。新物业公司从2022年7月开始提供服务，可以自此收取物业费等相关费用。最后判决业委会退还业主支付的物业费和停车费，驳回原告其他诉讼请求。

04

已有的结论和未决的问题

      这个判决包含了如下结论:1.在选聘了新物业公司并通知老物业撤场的情况下，老物业公司应当退出；否则，无权收取物业费等相关费用。2.聘请了物业公司的情况下，业委会不是物业费的收费主体；关于业委会收费的约定违反合同相对性，是无效的。3.在应当交接而未交接期间，新老物业公司均无权收费，业主可以免费享受物业服务。

      当然，这个案子还有两个未决的问题:1.业委会否定其前任签订的物业服务合同，应当承担什么责任？2.老物业公司依据前任业委会签订的合同提供服务，其成本和损失谁来承担？

（注:本文所述判决书案号为 2023苏0583民初7271号）