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开发商认为业主大会参与面积未达三份之二

      2021年7月，业委会就物业选聘方案组织召开业主大会。８月９日，业委会发布《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》，宣布议题获得通过。开发商对该表决结果不满，遂诉至法院。

      开发商认为，对小区专有部分总面积计算错误，未将其未售车位面积计算在内。根据建筑物区分所有权司法解释第二条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分”。在遗漏车位面积的情况下，本次参与表决的面积未达到《民法典》第278 条规定的三分之二以上。

       业委会对此予以否认，认为未售车位面积不应计入表决权。

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法院认为未售车位不应计入表决面积

      法院经审理认为，根据上海市住房和城乡建设管理委员会发布的《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（该意见于2016年发布，有效期至2021年9月30日）对于业主投票权的计算规定：建设单位的专有部分面积是指未销售的物业建筑面积，不包括停车库、依法归全体或者部分业主共有的物业、配电房等其他物业。该意见系本市根据本地区物业管理实践所制定的细化规定，与上位法也不发生冲突。

      故此，业委会根据该意见确定原告作为业主所享有的非住宅表决权面积，并不违反法律规定。且涉案小区业主大会成立时，开发商参与了投票表决，涉案小区所通过实施的管理规约对于物业管理区域的房屋面积构成也已作了明确规定。业主大会根据管理规约进行投票表决以决定涉案小区由全体业主共同决定的有关事项，并未侵害开发商的权益。

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对这个判决的进一步思考

      根据建筑物区分所有权司法解释第二条规定，车位可以认定为专有部分。但开发商是否据此享有表决权呢？

      目前，地方立法和司法实践还没有就此问题形成共识，大部分业主大会也未将车位纳入表决面积。原因在于，开发商的车位动辄上万甚至数万平方米，可以左右业主大会的成败。另外，业主的计量单位是户，车位不住人，很难说是一户。再有，就是容积率出问题。很多小区的车位不计入容积率的，如果车位面积计入表决面积，则会出现专有部分面积大于总建筑面积的情况。

      住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条规定，是否计入表决面积的问题可以由业主大会议事规则约定。车位是附属设施，不能视为与房屋具有同等法律地位。