3月1号开始，房贷利率换“锚”，其计算方式发生巨变。
从今天到8月30日，我国绝大部分存量房贷都需要完成转换。
简单来说，以前的房贷利率是根据基准利率来设定的，从今往后，这个“锚”要全部换成LPR利率，无论是新增房贷还是存量房贷，都要看LPR的脸色。
认真看了一下转换细则，有这样几个感觉：
1、LPR接连下降，但房贷“降息”的希望落空。
2、银行是此次转换的赢家，利率虽然在降，但房奴的利息暂时没有因此少交。
3、利率市场化，楼市例外，房贷利率仍然受到高度管制。
4、低利率大势所趋，但楼市很难跟着爽。
几个常见问题集中回答一下。
1.
问：LPR和基准利率有啥区别？
答：基准利率是央行决定的政策利率，而LPR是商业银行竞价产生的市场利率。
基准利率不定期调整，央行上一次调整基准利率还是2015年，5年期以上贷款利率（房贷利率）至今仍为4.9%，而LPR利率每月调整一次。
LPR是由18家商业银行共同报价产生，计算方法是去掉一个最高价和一个最低价，然后算术平均得出，每月20日重新报价计算，5年期以上贷款利率是4.75％。
2.
问：哪些贷款需要转换？
答：看贷款合同，如果当初和银行约定的利率是按照基准利率定价（上浮或者折扣），就需要转换。
如果约定的是固定利率，就不能转换。
二套房、公寓、商铺、写字楼……只要是跟基准利率挂钩浮动的个人贷款，都需要转换。
划重点，公积金贷款、不良贷款不能转换。
3.
问：什么渠道可以转换？
答：具体操作要以贷款银行的解释为准，不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。
4.
问：换锚之后，存量房贷利率如何计算？
答：等价转换，不升不降，保持原合同约定的利率到年底，直到明年再调整。也就是说，虽然LPR利率接连下降，但今年的房贷利率保持不变。
利率的具体算法是“LPR＋固定点差”，这里的LPR值，选取的是上一年12月的5年期以上贷款利率4.8%，而固定点差的算法比较关键，是由“原合同约定利率－2019年12月的LPR”。
举个例子，张三有一笔存量房贷，利率约定的是基准利率上浮10%，那就是4.9%×（1+10%）=5.39%，2020年仍然是这个利率不变，他的“固定点差”则是5.39%－4.8%=0.59%。
再举个例子，李四有一笔存量房贷，利率约定的是基准利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是这个利率不变，他的“固定点差”则是4.41%－4.8%=－0.39%。
也就说，这个固定点差可以是正数，也可以负数，如果之前约定的利率是基准利率上浮，这个点差就是正数，如果约定的是下浮，这个点差就可能是负数。
划重点来了，这个点差一旦确定，就一直固定不变了。
举个例子，如果2020年12月的LPR（5年以上贷款利率）变成了4.5%，那2021年，上述张三的房贷利率就变成了4.5％＋0.59%＝5.09%，而李四的利率就变成了4.5％－0.39%＝4.11％。
5.
问：新增房贷利率如何计算？
答：计算方法也是“LPR＋基点”，这里的LPR是最新的5年以上LPR贷款利率，而加多少基点由各地政府决定，每个基点等于万分之一。
又要划重点了，加多少“基点”，地方政府可以灵活调整，楼市较热的地区，基点可能就高，楼市较冷的地区，基点可能就低。例如南宁、苏州、郑州等热点城市的基点都超过100，首套房利率超过6%。
