以房屋买卖之名，行以房抵债之实

          ——拨开云雾见天日，创盈律师代理一方获法院支持

近年来，媒体曝光花样繁多的套路贷、以物抵债等事件频繁吸睛，国家三令五申出重拳打击，可是，在利益面前还是有人铤而走险。不久前，褚军律师接到借款人求助，发现双方签署的房屋买卖合同，有贷款人为获得高额利息让借款人以房抵债嫌疑，代理人通过一系列的调查取证，根据相关法律规定维护了当事人的合法权益。

案件当事人

原告：戊（房屋买售人）

被告：甲、乙（房屋出售人）

被告代理人：江苏创盈律师事务所 褚军律师

 案情介绍：

2017年3月，甲、乙、丙（乙的妻子）等三人与戊签订了《房地产买卖中介合同》，约定以50万元将其一套房屋卖给戊，戊向乙支付30万元定金冲抵房款（乙出具收条），20万余款将在4月上旬前支付，2017年6月甲出具如乙走失找不到人由其两个月内处理买卖房产，归还戊30万元，如果两个月卖不掉，由戊自行处理，同时载有借款方乙、丁的签名，担保方甲签字的《借款合同》，违约责任约定借款方如未按期还款，贷款方有权要求借款方归还全额借款3%的催款费用，担保人承担连带保证责任。

诉讼请求：

1. 戊（原告）请求法院判令卖方协助办理房产过户手续；

2. 戊（原告）请求法院判令卖方支付违约金十万元；

3. 本案诉讼费用由卖方承担。

   创盈律师提出代理意见：

1. 法院应驳回原告起诉。原告戊多次借款给被告乙，在乙债务未完全履行前提出债务核算汇总当做购房款并签订房屋买卖合同的行为，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》，人民法院应向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。在第一次庭审中，法院以向原告释明，但其拒绝变更，因此，法院应驳回起诉。

2. 被告甲、乙不是房屋所有权人对房屋无权处分，房屋所有人丁未对该合同追认，故，房屋买卖合同无效。

3. 若法院认定房屋买卖合同有效，原告未履行支付义务，被告可以拒绝履行房屋买卖合同。

   法院判决：

   庭审中，法院对原告释明了本案可能存在以房抵债的情形是否变更诉讼请求，其坚持不作变更。法院认为《房地产买卖中介合同》中约定的购买定金系戊与乙之间因借贷关系产生的款项，并未实际另行给付。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，即使《房地产买卖中介合同》合法有效，戊也未提供证明支付过剩余款项20万元，现要求对方协助办理过户手续，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三十九条第二款之规定，判决驳回戊的全部诉讼请求。

   律师特别提示：

1. 以物抵债协议中，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。

2. 针对涉及房屋买卖协议时，应查明出售方所有权、是否存在共有权，房屋性质等，特别涉及到表见代理方式。

3. 对借款协议，应当注意出借人与借款人是否存在借款合意，出借人是否履行了出借义务，在借款协议中有无约定借款利息等均是借款法律事务需要审核的内容。